ОБОСНОВАННОЕ ЗАВЫШЕНИЕ: КАКИЕ КВАРТИРЫ ПРОДАЮТСЯ ВЫШЕ РЫНКА
При средней цене на московскую недвижимость в 310-390 тыс. рублей за квадратный метр, есть квартиры, которые выставляются на продажу по значительно более высокой стоимости. Речь идет не об элитной недвижимости, а о наиболее востребованных в широких массах комфорт- и бизнес-классе. Рассмотрим, какие факторы могут оказать влияние на цену недвижимости.
Ценообразование в сегменте вторичной недвижимости не всегда вписывается в законы логики и очень часто хаотично. В подавляющем большинстве случаев собственник склонен завышать цену только потому, что ему нравится его квартира, а район кажется удобным. Если за два-три месяца, а именно столько составляет средний срок экспозиции, покупателя, разделяющего эмоциональный настрой продавца, не находится, то цену на жилье корректируют. Но есть и объективные причины для более высоких чем в среднем по рынку цен на недвижимость. В первую очередь это локация и близость к метро. Если изучить предложения по продаже квартир в Москве, где логистика имеет гораздо более важное значение, чем в других городах, то влияние метро на цену будет очевидно. Также покупатели готовы переплачивать за интересные планировочные решения, качество социальной инфраструктуры.
Даже у некоторых застройщиков цены на квартиры верхних этажей выше, чем на квартиры на нижних этажах. В высотных жилых комплексах стоимость квадратного метра может увеличиваться каждые пять этажей на 3-5%. Чем ниже жилой комплекс, тем выше наценка на этаж. Разница в цене между вторым и последним этажами в среднем составляет 10%-15%. Это отчетливо прослеживает на примере московских новостроек по ссылке https://msk.etagi.com/zastr/spisok-jk/. Если первые этажи не отданы под коммерческую недвижимость, то квартиры на них могут продаваться на 10% ниже среднего уровня цен в жилом комплексе.
Вид из окна — еще один аргумент для продавца поднять цену. Наценка по сравнению с квартирой формата «окна в окна» может составлять до 15% при прочих равных характеристиках. Вид из окна не обязательно должен быть панорамным и эксклюзивным. За окна, входящие в парк или на тихую улицу покупатели тоже иногда готовы переплачивать.
Незначительно, но может поднять цену предпродажная подготовка квартиры. Здесь речь идет про прибавку к стоимости в 1-2%, поскольку основная задача этого мероприятия — повысить число просмотров и сократить срок экспозиции. Часто предпродажную подготовку проводят вместе с риелтором или дизайнером. Это не обязательно должен быть косметические ремонт: иногда, чтобы повысить просмотры, достаточно дополнительного света, новых штор и чехлов на мебель.
